부동산 규제지역 : 조정대상지역? 투기과열지구?

부동산 투자를 하려면 정부의 부동산 규제사항에 대해 잘 알고 있어야 합니다.

그래서 오늘은 부동산 규제지역, 조정대상지역과 투기과열지구에 대해 알아보도록 하겠습니다.

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부동산 규제지역

집을 담보로 은행에서 대출을 받을 때,

소유한 집이 어느 지역에 속해 있는지에 따라 대출 규제를 다르게 적용받게 됩니다.

규제지역의 규제 강도에 따라서 '투기과열지구', '조정대상지역'으로 나누어 지며,

'조정대상지역' → '투기과열지구' 순으로 규제 강도가 높아집니다.

 

조정대상지역

국토교통부에서 최근 3개월 간 집값 상승률이 물가상승률의 1.3배 이상인 지역을 대상으로 아래의 3가지 조건 중 하나라도 해당되는 경우 조정대상지역으로 지정합니다.

1. 청약 경쟁률 5:1 초과

2. 최근 3개월 동안 분양권 전매 거래량이 전년동기대비 30%이상 증가

3. 주택보급률 or 자가주택비율 전국 평균 이하

 

투기과열지구

국토교통부에서 최근 3개월 간 집값 상승률이 물가상승률보다 현저히 높은 지역을 대상으로 아래의 4가지 조건 중 하나라도 해당되는 경우 투기과열지구로 지정합니다.

1. 청약경쟁률 5:1 초과

2. 주택분양계획 전월대비 30%이상 감소

3. 주택건설사업계획승인이나 주택건축허가 실적 급격히 감소

4. 주택보급률 or 자가주택비율이 전국 평균 이하이거나, 주택공급물량이 청약 1순위자에 비해 현저히 적은 경우

 

조정대상지역, 투기과열지구 지정 효과

(출처 : 국토교통부)

		조정대상지역	투기과열지구
금융	가계대출	˙2주택이상 보유세대는 주택신규 구입을 위한 주택담보대출 금지 ˙주택 구입 시 실거주목적 제외 주택담보대출 금지 - (예외) 무주택세대가 구입 후 6개월내 전입, 1주택세대가 기존주택 6개월내 처분 및 전입 시
		˙LTV : 9억 이하 50%, 9억 초과 30% - (서민.실수요자) 10%p 우대 ˙DTI 50% - (서민.실수요자) 10%p 우대	˙LTV : 9억 이하 40%, 9억 초과 20%, 15억 초과 0% - (서민.실수요자) 10%p 우대 ˙DTI 40% - (서민.실수요자) 10%p 우대
	사업자대출	˙주택매매업.임대업 이외 업종 사업자의 주택구입목적의 주택담보 기업자금대출 신규 취급 금지
		-	˙인간임대매입(신규) 기금융자 중단
세제.정비 사업		˙다주택자 양도세 중과, 장기특별공제 배제 - 2주택 +20%p, 3주택 +30%p(21.6.1 이후 시행) ˙분양권도 주택 수에 포함 ˙2주택이상 보유자 종부세 추과과세 - +0.6~2.8%p 추과과세 ˙2주택이상 보유자 보유세 세부담 상한 상향 - 2주택자(300%), 3주택자(300%) ˙일시적 2주택자의 종전주택 양도기간 - 1년이내 신규주택 전입 및 1년 이내 양도 ˙분양권전매시 양도세율 50% ˙1주택이상자 신규 취.등록 임대주택 세제혜택 축소 - 양도세 중과, 종부세 합산과세	˙재건축 조합원 지위양도 제한 - 조합설립인가~소유권이전등기 ˙재개발 조합원 분양권 전매제한 - 관리처분계획인가~소유권이전등기 ˙정비사업 분양 재당첨 제한 ˙거주요건을 갖춘 경우에만 조합원 분양권 분양 신청 허용(수도권 재건축 적용)
전매제한		˙분양권 전매제한 - (1지역) 소유권이전등기 (2지역) 1년 6개월 (3지역) 공공택지 1년, 민간택지 6개월	˙주택.분양권 전매제한 - 소유권이전등기(최대 5년) - 분양가상한제 적용주택 전매제한기간 강화
기타		˙주택 취득 시 자금조달계획서 신고 의무화 - 기존 주택보유현황, 현금증여 등 ˙투기과열지구는 증빙자료 제출

 

규제지역 지정 현황(20.12.18 기준)

(출처 : 국토교통부)

	투기과열지구(46개)	조정대상지역(111개)
서울	전지역	전지역
경기	과천, 성남분당, 광명, 하남, 수원, 성남수정, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지.기흥, 동탄2	과천, 성남, 하남, 동탄2, 광명, 구리, 안양동안, 광교지구, 수원팔달, 용인수지.기흥, 수원영통.권선.장안, 안양만안, 의왕, 고양, 남양주, 화성, 군포, 부천, 안산, 시흥, 용인처인, 오산, 안성, 평택, 광주, 양주, 의정부, 김포, 파주
인천	연수, 남동, 서	중, 동, 미추홀, 연수, 남동, 부평, 계양, 서
부산	-	해운대, 수영, 동래, 남, 연제, 서구, 동구, 영도구, 부산진구, 금정구, 북구, 강서구, 사상구, 사하구
대구	수성	수성, 중구, 동구, 서구, 남구, 북구, 달서구, 달성군
광주	-	동구, 서구, 남구, 북구, 광산구
대전	동, 중, 서, 유성	동, 중, 서, 유성, 대덕
울산	-	중구, 남구
세종	세종	세종
충북	-	청주
충남	-	천안동남.서북, 논산, 공주
전북	-	전주완산.덕진
전남	-	여주, 순천, 광양
경북	-	포항남, 경산
경남	창원의창	창원성산

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